1. Contexto da Reforma Tributária
Em 2023, foi promulgada a Emenda Constitucional nº 132, que transformou o sistema tributário brasileiro ao criar um IVA Dual composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de natureza federal, e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal. A Lei Complementar nº 214/2025 regulamentou esse modelo, incluindo suas regras de transição e incidência.
2. Quando as mudanças começam a valer?
A partir de 2026, iniciam-se as primeiras aplicações concretas desses tributos, ainda com alíquotas reduzidas (simbólicas), marcando a fase de adaptação. Entre 2028 e 2032, essas alíquotas aumentarão gradativamente, substituindo ISS, ICMS, PIS e Cofins até sua total extinção em 2033.
3. Quem será impactado?
As mudanças só afetarão pessoas físicas, mas apenas aquelas que se enquadrem nos seguintes critérios cumulativos, conforme o art. 251 da LC 214/2025:
- Possuir mais de três imóveis alugados; e
- Ter receita bruta anual com aluguéis superior a R$ 240 mil (valor que será atualizado pela inflação, como o IPCA).
Além disso, há uma regra relativa ao ano corrente: se a receita superar R$ 288 mil (20% acima do limite básico), o contribuinte já passará a ser sujeito aos novos tributos naquele ano.
4. Qual será o impacto prático?
Para locações:
- Redução de 70% na base de cálculo do IBS + CBS para locação, arrendamento ou cessão onerosa de imóveis.
- Estimativa da carga tributária: a alíquota combinada IBS + CBS deve ficar em torno de 28%, mas com o redutor de 70%, a alíquota efetiva será aproximadamente 8,4%.
Para vendas de imóveis:
- Redução de 50% na base de cálculo para operações de alienação.
- Imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026 terão como base de cálculo o menor valor entre o custo de aquisição atualizado pelo IPCA e o valor de referência oficial.
- Importante: a incidência de IBS/CBS se soma ao ITBI municipal e ao IR sobre ganho de capital, não os substitui.
5. E para quem aluga por temporada?
A locação por temporada (até 90 dias) não recebe os mesmos benefícios: o redutor é menor 40% na base de cálculo, o que aumenta significativamente o impacto tributário para esse tipo de operação
6. Comparativo: Pessoa Física x Pessoa Jurídica (holding patrimonial)
A opção por uma holding patrimonial — pessoa jurídica — pode trazer benefícios fiscais:
- Pessoa Física (com IBS/CBS): IRPF de até 27,5% + ~8,4% de IBS/CBS = carga total que pode atingir ~36% sobre o aluguel bruto
- Pessoa Jurídica (Holding): tributações como IRPJ/CSLL + IBS/CBS (~8,4%) equivalem a uma carga total de aproximadamente 19% sobre a receita de aluguel — ainda longe do patamar da pessoa física
Essa diferença torna a estruturação via PJ mais atrativa para quem administra múltiplos imóveis, além de facilitar o planejamento patrimonial e sucessório e reduzir riscos legais
7. O que fazer agora?
- Revisar contratos de aluguel: ajustar cláusulas diante dos novos tributos, definir responsabilidades e possíveis repasses.
- Planejamento tributário antecipado: analisar se vale migrar para uma estrutura jurídica (PJ), especialmente para quem já ultrapassa os limites impostos para PF.
- Assessoria contábil especializada: fundamental para manter a conformidade, evitar autuações e projetar o impacto da transição até 2033
- Avaliar sistemas de escrituração e faturamento: especialmente no caso de IBS/CBS, que exigem acompanhamento diferenciado.
Conclusão
A partir de 2026, a Reforma Tributária trará uma nova camada de tributação sobre aluguéis e vendas de imóveis, principalmente para pessoas físicas que atuam em escala. Mesmo com redutores, a carga tributária será significativamente maior do que a atual. Por isso, entender os parâmetros, revisar estratégias de gestão e buscar orientação especializada são passos essenciais para adaptação e eficiência.
