A Reforma Tributária começa a mostrar seus efeitos práticos em 2026, e um dos setores que mais gera dúvidas é o imobiliário especialmente quando o assunto envolve locadores (proprietários) e inquilinos (locatários).
Com a implementação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), novas regras passam a valer para o recolhimento de tributos sobre aluguéis e serviços relacionados à locação.
O que muda na tributação dos aluguéis
Até 2025, o aluguel de imóveis é tributado de formas diferentes, dependendo da natureza do locador:
- Pessoa física: paga Imposto de Renda conforme a tabela progressiva (ou carnê-leão);
- Pessoa jurídica: recolhe tributos conforme o regime tributário da empresa (Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real).
Com a Reforma, o cenário tende a mudar, principalmente para empresas que atuam com locação de imóveis comerciais.
Isso porque o IBS e a CBS substituirão tributos como PIS, Cofins, ISS e ICMS, unificando a cobrança e alterando a base de cálculo. Assim, o aluguel comercial poderá passar a ser tributado de forma diferente, dependendo da atividade e do enquadramento do locador.
Efeitos esperados para locadores
Para os proprietários que alugam imóveis como atividade empresarial, a nova sistemática pode gerar:
- Maior transparência na cobrança de tributos, com crédito de IBS e CBS sobre despesas vinculadas ao imóvel;
- Necessidade de readequação contratual, já que os valores líquidos recebidos poderão mudar conforme o repasse dos novos tributos;
- Aumento da complexidade contábil, especialmente durante o período de transição (2026 a 2032), quando coexistirão o sistema antigo e o novo modelo de tributação.
Já para pessoas físicas que alugam imóveis residenciais, não há expectativa de grandes mudanças imediatas o Imposto de Renda continuará sendo o principal tributo incidente.
Impactos para inquilinos e empresas locatárias
Os inquilinos comerciais, por outro lado, também devem se preparar. Com a entrada do IBS e da CBS, é possível que:
- Haja reajustes contratuais para compensar eventuais aumentos de carga tributária sobre o valor do aluguel;
- Empresas que locam imóveis possam aproveitar créditos de IBS e CBS sobre os valores pagos, reduzindo o impacto financeiro;
- Contratos antigos precisem ser revisados, para se adequar às novas exigências fiscais e cláusulas de repasse tributário.
Como se preparar para 2026
A recomendação é que locadores e locatários busquem orientação contábil e jurídica ainda em 2025, para ajustar contratos e entender os impactos específicos em cada caso.
Empresas do setor imobiliário, administradoras de bens e escritórios de contabilidade precisarão trabalhar juntos para garantir conformidade e evitar surpresas com a nova tributação.
A Reforma Tributária representa um avanço importante na simplificação do sistema, mas também traz desafios operacionais e contratuais.
Entender como o IBS e a CBS afetarão os aluguéis comerciais e residenciais é essencial para garantir segurança jurídica e eficiência fiscal.
Fonte: Portal Contábil
